Đây là lần đầu tiên trong lịch sử chống ngoại xâm của dân tộc ta những thắng lợi quân sự oanh liệt, đã đập tan ý chí xâm lược của kẻ thù, buộc chủ tướng của “thiên triều” phải chính thức và công khai tuyên bố đầu hàng, thề từ bỏ dã tâm xâm lược, xin rút quân về nước.
Hội thề Đồng Quan cũng được đánh giá là hình thức kết thúc chiến tranh sáng tạo, độc đáo trong lịch sử chống xâm lược của dân tộc ta, thể hiện ý chí, sức mạnh, truyền thống nhân đạo của người Việt Nam.

Vương Thông và cái giá của sự ngoan cố

Theo sách Lam Sơn thực lục, tháng 10/1426, Vương Thông bị đánh bại ở trận Tốt Động, Chúc Động, buộc phải rút vào Đông Quan cố thủ. Ở thế cùng, Vương Thông muốn cầu hòa để tìm lối thoát trong danh dự. Tuy nhiên, sau đó, y lại thay đổi ý định, đào hào, đắp lũy, gọi thêm viện binh.
Cuối năm 1427, vua nhà Minh sai Liễu Thăng đem 100.000 quân, Mộc Thạnh 50.000 quân, chia làm hai đạo tiến vào nước ta để cứu viện cho Vương Thông.
Hùng hổ tiến vào Đại Việt, tuy nhiên, khi vừa đến biên giới nước ta, Liễu Thăng đã bị chém mất đầu ở Quỷ Môn Quan (Lạng Sơn). Nghe tin này, “quân Mộc Thạnh xéo lên nhau chạy để thoát thân” .

Tranh minh họa quân Minh đầu hàng. Nguồn: Sỹ Hòa/Báo Bình Phước.

Trong thế đường cùng, tổng binh Vương Thông và nội quan Sơn Thọ của nhà Minh sai sứ giả mang thư đến giảng hòa, xin mở cho đường về. Biết có thể dễ dàng diệt địch, tuy nhiên vì muốn giữ tinh thần hòa hiếu, sớm kết thúc chiến tranh để tránh cảnh lầm than cho nhân dân, Lê Lợi chấp nhận lời thỉnh cầu của kẻ địch, đồng thời gửi tặng cho chúng một số thổ sản và hải sản.
Được Lê Lợi chấp nhận, lại ở thế đường cùng, Vương Thông vẫn do dự chưa quyết. Sau đó, y lại đem hết quân trong thành ra đánh. Thấy kẻ địch bội ước, nghĩa quân Lam Sơn đặt phục binh rồi vờ thua chạy, quân Minh đuổi theo, rơi vào trận địa mai phục, bị đánh tan.
Trên đường bỏ chạy, Vương Thông ngã ngựa suýt bị bắt, nghĩa quân tiến đến cửa Nam thành, đắp bờ lũy chống giữ. Lê Lợi đốc các tướng đem quân đắp lũy từ phường Yên Hoa thẳng tới cửa Bắc thành Đông Quan “bốn mặt vây thành”. Trước khí thế của nghĩa quân Lam Sơn, quân Minh chỉ cố thủ,  không dám ra.

Đầu hàng nhục nhã để giữ mạng về nước

Trong thế cùng quẫn, không còn cách nào khác, Vương Thông lại xin giảng hòa lần hai. Lê Lợi đồng ý nhưng buộc chúng phải tham gia  Hội thề Đông Quan vào ngày 10/12/ 1427.
Để buộc kẻ địch phải rút quân về nước, từ bỏ hoàn toàn âm mưu xâm lược nước ta, bài văn hội thề đã được Lê Lợi, Nguyễn Trãi cùng các tướng lĩnh chuẩn bị chu đáo. Nội dung bài thề đến nay còn được lưu giữ cẩn thận trong nhiều tài liệu, trong đó có đoạn:
"Chúng tôi cùng nhau phát tự lòng thành, ước hẹn thề thốt với nhau: Từ sau khi lập lời thề này, quan tổng binh Thành sơn hầu là Vương Thông quả tự lòng thành, đúng theo lời bàn, đem quân về nước, không thể kéo dài năm tháng, để đợi viện binh đến nơi. Lại phải theo đúng sự lý trong bản tâu, đúng lời bàn trước mà làm...
...Về phía bọn quan Tổng binh Thành sơn hầu là Vương Thông, nếu không có lòng thực, lại tự trái lời thề, không làm theo lời bàn, lập tức đem quân về nước, còn kéo dài năm tháng để đợi viện binh;

Trong thế cùng, Vương Thông và đồng bọn buộc phải chấp nhận đầu hàng. Ảnh: NXB trẻ.

Cùng là ngày về đến triều đình, lại không theo sự lý trong bản tâu, không sợ thần linh núi sông ở nước An Nam lại bàn khác đi, hoặc cho quan quân đi qua đâu cướp bóc nhân dân, thì trời, đất cùng là danh sơn, đại xuyên và thần kỳ các xứ tất đem bọn quan Tổng binh Thành sơn hầu là Vương Thông, tự bản thân cho đến cả nhà, thân thích, làm cho chết hết, và cả đến quan quân cũng không một người nào về được đến nhà".
Cuối bài có đoạn: "Nếu cả hai bên đều do lòng thành cả thì trời, đất thần minh đều phù hộ để bản thân mình mạnh khỏe, trong nhà mình vinh thịnh, cùng hưởng lộc vị, đều được bình yên. Trời, đất thần kỳ cùng soi xét cho!".
Theo những điều cam kết trong hội thề, hơn 100.000 quân Minh rút từ ngày 29/12/1427. Ngày 3/1/1428, Vương Thông cùng toán quân Minh cuối cùng ra khỏi nước ta, cuộc khởi nghĩa Lam Sơn hoàn toàn thắng lợi.
Hội thề Đông Quan được xem là hình thức kết thúc chiến tranh sáng tạo, độc đáo trong lịch sử chống xâm lược. Nó thể hiện ý chí, sức mạnh, truyền thống nhân đạo của người Việt Nam.
Theo đánh giá của nhiều sử gia, quyết định của Lê Lợi vừa tránh gây tổn hại về nhân mạng cho cả quân ta và địch, bảo vệ được tính mạng, tài sản của nhân dân trong kinh đô Thăng Long, góp phần bảo vệ rất nhiều công trình kiến trúc khỏi chiến tranh tàn phá như thành lũy, chùa chiền, miếu mạo và nhiều công trình văn hóa quan trọng khác.